היטל השבחה זהו עוד שם מכובס למסחטת הכספים שנקראת רשות המיסים הישראלית. בניגוד למס שבח היטל השבחה משולם לרשות המקומית. כולם חוגגים על הכיס שלנו. אבל אל דאגה, אנחנו כאן כדי לעזור לך להבין מה זה אומר, על מה צריך לשלם, מי משלם וכמה.
כל זאת ועוד, במאמר הבא…
קבל דוח מפורט של עסקאות דומות לבית שלך בחינם
מאמר זה נכתב בסיוע דילן מסוארי – עורך דין מקרקעין.
בניגוד למס שבח (שמשולם למדינה) היטל השבחה משולם לרשות המקומית. כמו שכבר ראינו, במאמר על מס שבח, תשלום המס מתומחר כנגד חישוב ההשבחה. כלומר, שמחיר הנכס עלה ממועד הקניה עד למועד המכירה. בהיטל השבחה, הדרישה לתשלום מגיעה מהרשות המקומית, בעקבות זכויות בניה נוספות שהוקנו לנכס. מתבצע בדרך כלל כאשר בעל הנכס רוצה לממש את הזכויות לבניה או בעת מכירת הנכס.
מצד אחד נותנים לנו מתנה, ומצד שני כולנו יודעים שאין מתנות חינם.
כמובן שאין האחד פוטר מהאחר, כלומר,
גם אם שילמנו למדינה את מס השבח, נצטרך גם לשלם לרשות בנוסף.
החישוב מתבצע כנגד התוספת בזכויות הבניה בשיעור של 50% משווי ההשבחה.
כלומר, נניח וידידנו משה קנה דירת גן בפתח תקווה 140 מ"ר בשנת 2005. בשנת 2010 נוספו זכויות בנייה המאפשרות למשה להרחיב את הדירה בעוד 50 מטר.
אם נממש את זכויות הבנייה ונוסיף עוד 50 מ"ר לדירה נחויב בהיטל השבחה. הוא נקבע על ידי שמאי מטעם הרשות המקומית שמעריך את שווי ההשבחה.
נניח שהשמאי העריך את שווי התוספת בסביבות 11,800 ₪ למ"ר. עכשיו, נכפיל את המחיר הזה בתוספת זכויות שקיבלנו מהרשות ( כלומר – 11,800 ש"ח * 50 מטר = 590,000 ₪ ).
במקרה הנ"ל, נצטרך לשלם היטל השבחה בסביבות 290,000 ₪. (חצי משווי ההשבחה)
נקודה חשובה,
גם אם לא ניצלנו את הזכויות הבנייה בפועל.
במועד מכירת הדירה לצד ג נחויב בכל מקרה בתשלום. לכן על מנת לא לבצע טעויות יקרות בתמחור הדירה חשוב לבצע בדיקות מקדמיות בעזרת איש מקצוע, ולגלם מבעוד מועד במחיר הדירה את שווי תוספת זכויות הבניה.
קיימים מקרים מסוימים בהם ניתן לקבל פטור מלא או יחסי מהיטל השבחה.
במקרה זה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין שמתמחה במיסוי נדל"ן לבדיקת הזכאות.
להלן רשימה חלקית של מקרים נפוצים המזכים לפטור:
- באם שטח הדירה לאחר ההשבחה לא עולה על 140 מ"ר. אין דרישת תשלום ובתנאי שנכס משמש למגורי בעל הנכס או לקרובו.
- זכאות סיוע – באם בעל הנכס זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד השיכון. יחויב בתשלום היחסי בהתאם לאותה תוכנית סיוע.
- אזור או שכונת שיקום – אם הנכס ממוקם באזור שהוכרז על ידי המדינה כאזור שיקום.
- היטל השבחה בתמא 38 – אם בוצעה השבחה במסגרת פרויקט תמא 38 (כלומר חיזוק המבנה לרעידות אדמה) יוטל שיעור המס של 25% בגין ההשבחה.
- מרחב מוגן – אם חלק ניכר מההשבחה בוצע כדי להקים מרחב מוגן למבנה, נהיה זכאים לפטור יחסי.
יש עוד…
לכן חשוב בטרם הגשת בקשה להיתר בנייה להיוועץ עם איש מקצוע כדי לבחון את האפשרות לניצול אחד מהפטורים הקיימים בחוק .
קיימים כל מיני החרגות שמהן ניתן להפחית משמעותית.
לדוגמה, חניה שבאה על חשבון שטח הגינה. בניית מרתף שמצריך הריסה של המבנה והקמתו מחדש, בריכת שחיה, בניית חדר נוסף בדירת גג, ועוד… באופן כללי, כאשר עלויות ההתאמה מצריכות מבעל הנכס השקעה גבוהה שספק אם כדאית. יש מקום להפחתה משמעותית.
אפשר וצריך לבדוק את גובה היטל ההשבחה מטעם הרשות. ככל וקיימת מחלוקת רצוי להגיש ערעור תוך 45 יום באמצעות שמאי מקרקעין. לא חסרים מקרים בהם הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות שגתה, ובמקרים כאלו אפשר לבצע בדיקה חוזרת מולם ולהפחית את גובה ההיטל.
מי משלם
בעקרון, חובת התשלום חלה על המוכר.
אך יש מקרים שביחסי הגומלין בין המוכר לקונה סוכם שהתשלום על היטל זה יבוצע על ידי הקונה.
במקרה כזה, יש לקחת בחשבון שרשויות המס ייחשבו את שווי ההיטל כחלק ממחיר הדירה.
מה שאומר, שבשאר המקרים כמו מס שבח או מס רכישה החישוב יבוצע לפי המחיר "החדש".
לפני שאנחנו מחליטים על צעד כזה, לא משנה איזה צד אנחנו. חייבים לבדוק היטב את הכדאיות של הדבר אחרי החישובים של סך המיסוי הכולל.
מתי משלמים
הדרישה לתשלום תהיה בעת מכירת הנכס או בעת הגשת הבקשה להיתרי הבניה לרשות.
כמובן שניתן להגיש ערעור על שומת היטל ההשבחה בתוך 45 יום מיום קביעת השומה.
במידה וזו אופציה, כדאי לבדוק היטב שיש בסיס מוצדק לערער. מכיוון שזה כרוך בעלויות נוספות שלא בהכרח יצדיקו את הערעור.
חשוב לזכור שהגשת ערעור לוועדת ערר, זה סחבת שלוקחת זמן
(כרוך במינוי של שמאי מייעץ, ולפעמים גם נגרר למינוי של שמאי מכריע).
באם המוכר לא שילם, יכול להיגרם נזק לצד הקונה בעניין רישום הזכויות בנכס ולכן רצוי קודם לשלם ואח"כ לדון על החיוב.
*אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי וכל מקרה נבחן לגופו.
תודה רבה לדילן מסוארי – עורך דין מקרקעין, על העזרה המקצועית והמפורטת בכתיבת מאמר זה.
