הערכת שווי נכס על ידי השוואת מחירי דירות שנמכרו לאחרונה בסביבת הנכס זהו כלי מרכזי שכולם נעזרים בו לתמחור דירות. שני האתרים המרכזיים שמספקים את המידע הם האתר של רשות המיסים ואתר מדלן. כדי למכור דירות מהר חשוב לצאת עם מחיר מדויק. אז איך תגשרו על הפער שבין מחירי דירות שנמכרו לפני שנה – שנתיים? כדי לבדוק כמה באמת הדירה שלכם שווה היום, תראו את המשך המאמר.
קבל דוח מפורט של עסקאות דומות לבית שלך בחינם
יש עוד המון משתנים שלא ניתן לבדוק באמצעות מחשבון דירות באינטרנט. מניסיון של מאות עסקאות נדל"ן, המחיר שנצא איתו לשוק זה הדבר אולי המשפיע ביותר על המחיר שנקבל בסוף.
שווה להקדיש כמה דקות, כי בכל זאת, מדובר כנראה בנכס הכי יקר שלך!
מסלול הערכת שווי דירה טיפוסי
תיאור קצר של תהליך תמחור שעובר מוכר דירה:
בדרך כלל המסלול לתמחור דירה מתחיל באתר יד 2, ועובר בהמשך לאתרים כמו רשות המיסים או מדלן. אחרי שיכלול קצר של הממצאים, אנחנו נעלה בכמה אחוזים את מחיר הדירה שלנו בגלל שתמיד אנחנו חושבים ששלנו שווה יותר. אנחנו רוצים גם להשאיר מקום לבוא קצת לקראת הקונים, ונצא לפרסום.
אם אתם שואלים, מה הבעיה פה? טוב שהמשכתם לקרוא!
תסכימו איתי שאין דירה אחת זהה לשנייה
גם אם ראית את משה השכן מפרסם עכשיו את הדירה שלו ביד 2 ודורש עבורה סכום מסוים (בדרך כלל גבוה ממחיר השוק), אולי הוא נמצא בכלל במצב של חיפוש פראייר ולא באמת רוצה למכור? או שאולי… הוא באמת מאמין שהדירה שלו שווה את זה, כי הוא שם עליה לפני שנה 300,000 שקל שיפוץ. (מה שבפועל, ברוב המקרים, שיפוץ כזה – לא מחזיר את ההשקעה, אבל זה לפעם אחרת)
נגיד שעברנו לשלב הבא, והגענו לאתרים של מדלן או רשות המיסים. כאן אנחנו כבר יודעים בכמה נמכרו דירות בסביבה. אבל כמו שתיכף תראו בהמשך המאמר, גם שם עדיין אין שום ערובה למחיר. ושתמחור עדכני של הדירה עדיין יכול לזוז לפעמים בעשרות אלפי שקלים.
מעלים מחירים בכמה אחוזים, מקסימום נוריד בהמשך
מחקרים מוכחים שדירות שנמכרות בשלושה חודשים הראשונים, בדרך כלל מקבלות מחיר גבוה יותר מדירות שנמצאות המון זמן בשוק. הסיבה שזה קורה היא שקונים רציניים כבר במעקב על האזור עוד לפני בכלל שחשבתם למכור.
מן הסתם, הם כבר ראו כמה דירות בסביבה ויודעים בדיוק מה מוצע ובאיזה מחיר. כשאנחנו יוצאים עם מחיר גבוה מדי, אנחנו בעצם שורפים את הדירה. הם אפילו לא יגיעו לראות את הנכס. דירה שנמצאת המון זמן בשוק, מעלה בהכרח המון סימני שאלה אצל קונים פוטנציאלים לגבי המצב שלה.
בגלל זה חשוב לצאת עם מחיר ריאלי וקרוב למה שהמתעניינים כבר מכירים. ויחד עם זאת, לאפשר מרווח תמרון מינימלי בשביל המשא ומתן.
מחירי דירות מתבססים לפי האזור אבל משתנים אם יש ערך מוסף
נגיד שאנחנו רוצים לקנות מחשב חדש, בחנות ראשונה קבלנו הצעה של 1500 שקל. עברנו לחנות שניה וקיבלנו באותו המחיר את אותו המחשב אבל עם מצלמה ומיקרופון. איפה נקנה את המחשב? ונגיד שאנחנו בכלל לא צריכים מצלמה ומיקרופון, אז אנחנו נצפה שהמחיר יהיה נמוך יותר, נכון?
ככה כולנו מודדים ערך בכל קניה שאנחנו עושים. וככה בדיוק הקונים הפוטנציאלים לדירה שלך ישוו מול הדירות האחרות שנמצאות בסביבה.
אם יש לך את היכולת לגרום לקונים לזהות ערך מוסף בדירה שלך. אז מן הסתם, הם גם יהיו מוכנים לשלם עליה יותר. יכול להיות שדווקא לדירה שלך יש הרבה יותר ערך אצל קונה אחד ואצל השני פחות.
בדרך כלל, רוב האנשים ילכו לחפש ישר באתרים להשוואת מחירי דירות כמו מחירון הדירות של לוי יצחק או המחירון של יד 2.
אבל אתם כבר יודעים שהדרך הנכונה יותר לתמחור דירה היא להתבסס על עסקאות שנסגרו באזור. ולכן כדאי להתמקד בשניים אחרים. חפשו בגוגל מדלן מחירי דירות שנמכרו או יותר מעמיק ברשות המיסים נדלן שבו ניתן לבדוק גם לפי גוש חלקה.
באתרים של מדלן ורשות המיסים המחירים מבוססים על חוזים של מחירי דירות שנמכרו לאחרונה באזור והם גם מתעדכנים ראשונים. בדיקת מחירי הדירות באתר רשות המיסים, יותר אינטואיטיבית ומאפשרת למצוא ולקבל יותר מידע על הדירות מאשר יד 2 או לוי יצחק.
אבל עדיין נשארנו עם הבעיה הראשונה, איך לעשות השוואת מחירי דירות?
הרי אין דירה אחת שזהה לשנייה גם אם שתיהן באותו בניין.
מעבר לפרמטרים טכניים או סביבתיים שגם אותם מחשבוני תמחור דירות באינטרנט לא ידעו לתמחר במדויק. כמו לדוגמה: רמת הגימור של הדירה, שירותים ציבוריים בסביבה כמו חינוך, חוגים, תחבורה ציבורית, בתי כנסת או מרכז מסחרי קרוב ועוד המון משתנים.(הרחבנו על זה במאמר "כמה שווה הדירה שלי".)
אז מעבר למשתנים אלו, צריכים בנוסף לקחת בחשבון גם משתנים עתידיים.
משתנים עתידיים שיכולים להשפיע על מחיר הדירה
קידום הסביבה ברמת הרשות המוניציפלית – יכול להיות שבתוכנית המתאר הקרובה ברשות המקומית שאתה גר בה מתוכנן להקים פארק באזור שלך ואתה לא יודע אם זה טוב או רע למחיר. בפתח תקווה לדוגמה, יש כבר עבודות פיתוח לרכבת קלה שתפעל בעתיד הקרוב ובטוח שתשפיע על מחירי הנדל"ן בסביבה.
טוב או רע למחיר? תלוי באיזה אזור ובקהל היעד לדירה.
הגירה של אוכלוסייה חזקה – קח לדוגמה את נווה צדק בתל אביב. פעם עסקאות נדל"ן באזור היו בזמנו לעניי עירך והיום, לך תנסה לקנות שם דירה.
היצע דירות לעומת ביקוש – יכול להיות שבממצאי הבדיקות במדלן או במידע נדלן רשות המיסים תראה מחיר מסוים. מין הסתם הוא נקבע לפי רמת ההיצע והביקוש שהיו באותה התקופה באזור וכרגע המצב הוא לא בטוח אותו הדבר. לכן יש לזה השפעה ישירה על מחיר הדירה.
פיתוח והשבחה של רמת החיים באזור – איכות החיים שלנו בדירה כמובן תלויה במשתנים סביבתיים כמו שכבר ראינו, ומעבר לתוכנית מתאר יכולים להיות שינויים במרקם האוכלוסייה והתחדשות של עסקים מקומיים בסביבה. כמו לדוגמה חדר כושר שהיה חסר לתושבים ברחוב שלך או בית טבע שחשוב לשומרי תזונה, קניון גדול או מתנס חדש באזור שלך וכו'.
בשורה התחתונה, כדי לדעת כמה באמת שווה הדירה שלך היום צריך להכיר היטב את הסביבה. להכיר מה הדירות האחרות מציעות ובאיזה מחיר. להכיר מה הדירות שנמכרו הציעו וכמה באמת הם קיבלו. ואם יש תכנונים כפי שציינו קודם כדאי להציג אותם לקונים כערך מוסף.
תמחור מוגזם יכול להסתכם בהפסד של עשרות אלפי שקלים!
לסיכום,
מחירי דירות הוא לא מדע מדויק ולכן לא כדאי להסתמך רק על מחירוני אינטרנט, כמו שראינו עכשיו.
המידע ברשות המיסים או במדלן יכול לשמש לנו אינדיקציה טובה למחיר, אבל מחירוני דירות לא יכולים לחשב דברים כמו רמת הגימור של הדירה או החלוקה הפנימית שלה ובטח לא משתנים עתידיים שאמורים לשפר או להוריד את רמת החיים בסביבה של הנכס.
לתמחור נכון ועדכני לדירה, חשוב להכיר את הסביבה ואת הדירות האחרות שמוצעות למכירה. אם יש לכם אפשרות להיעזר באיש מקצוע כמו שמאי או מתווך מורשה שמתמחה באזור שלכם. תנסו להוציא מהם הערכת שווי עדכנית או שתסתובבו קצת בדירות האחרות כדי לראות מה אחרים מציעים.
