חוק מס שבח

כולנו כבר התרגלנו לזה שהמדינה דוחפת את היד שלה עמוק לתוך הכיס שלנו. גם במכירת הדירה שלנו, המדינה מעוניינת להיכנס כשותפה סמויה. אבל מה זה אומר מבחינתנו? כמה היא רוצה, והאם יש דרכים לעקוף את זה? במאמר זה, ננסה להעביר לכם סקירה מהירה לגבי הסוגיות והחוקים השונים הקשורים בנושא חוק מס שבח.

רוצה לדעת כמה הדירה שלך שווה היום?

קבל דוח מפורט של עסקאות דומות לבית שלך בחינם

מתי ולמי יש זכאות לפטור ממס שבח? מה ההבדל בין דירה ראשונה לשנייה? האם קיים פטור בחוק מס שבח בדירות בירושה? חישוב מס שבח לפי רשות המיסים ועוד…

לפני שיוצאים למכירת דירה אנחנו חייבים לברר ולבדוק את כל ההיבטים, כדי לדעת עם כמה נישאר בסוף!

מאמר זה נכתב בסיוע מסוארי דילן – עורך דין מקרקעין

חישוב מס שבח
כבר הפסקנו להתרגש כשהמדינה שולחת ידה לכיס שלנו

מס שבח – מס ממשלתי על רווח הון אשר מחויב בו מוכר של נכס (אלא אם קיימים לו פטורים בחוק). חיוב בגין ההפרש שבין שווי התמורה שנתקבלה ממכירת הנכס לבין השווי שנקנה הנכס.

לפעמים נוטים להתבלבל בין המושג מס שבח לבין המושג היטל השבחה.

היטל השבחה – היטל עירוני אשר בוחן אם נוספו זכויות בנייה נוספות לנכס ושוויו הוא מחצית מערך ההשבחה. (לנושא היטל השבחה יוקדש מאמר נפרד).

לטובת המחשה: משה רכש דירה בפתח תקווה בשנת 2010 בסך של חצי מיליון ₪, ומכר אותה בשנת 2017 בסך של 1.2 מיליון ₪.  משה "הרוויח" 700 אלף ₪ מהמכירה – זהו "השבח" .
המס שמשה צריך לשלם על השבח כפי שנראה בהמשך המאמר, ככל ולא חל עליו פטור, הינו לפי הקבוע בחוק.

מס שבח על מכירת דירה
מה זה מס שבח ואיך מחשבים אותו?

לצורך העניין בואו ניקח לדוגמה את המקרה של ידידנו משה.
בין 2010 עד 2017 עלה ערך הדירה שלו ב 700,000 ₪ .

טיפ חשוב – מי שרכש את הדירה  לפני 1.1.2014   – זכאי לפטור על השבח עד שנת 2014.

עכשיו בואו נשכלל את הנתונים ונראה כמה משה צריך לשלם מס שבח.

700,000 – להלן סכום השבח.
7 שנים – להלן התקופה בין הרכישה למכירה שבה נמדדת ההשבחה.

נחלק את הסכום בשנים ונראה שכל שנה של השבחה שווה לידידנו משה 100,000 ₪.

לפי התקנה החדשה, משה צריך לשלם מס רק על התקופה שבין 2014 – 2017 , דהיינו 3 שנים.

התוצאה – נכון להיום ידידנו משה יצטרך לשלם מס כנגד 300,000 ₪ (במקום 700,000).

נכון להיום, שיעור מס שבח עומד על 25% .

שורה תחתונה: 25% (שיעור המס) כפול 300,000 ₪ (השבח החייב במס) שווה – 75,000 ₪ (סך המס הסופי שידידנו משה משתתף עם המדינה).

מחירי דירות רשות המיסים נדלן
קישור מחשבון מס שבח רשות המיסים (כדאי מאוד לסיים לקרוא הכל לפני שלוחצים)

האם חל חוק מס שבח על דירת מגורים?

ככל ומדובר בדירה ראשונה ויחידה, של בעל הנכס, יש  לבחון האם הנכס עצמו נחשב לדירת מגורים.

כיצד מוגדרת דירת מגורים בעיני החוק?

דירת מגורים מוגדרת כדירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא ראויה למגורים (יש בה שירותים מקלחת וכל הצרכים הבסיסיים הנדרשים) כמעט כמו ברוב הדירות בארץ.

לדוגמא: הדירה שרכש בפתח תקווה נשרפה כליל יום אחד. למשה אין ביטוח וכסף לשפץ והוא מחליט למכור את הדירה. מאחר והדירה עכשיו אינה ראויה למגורים במועד המכירה, הדירה של משה לא נחשבת כדירת מגורים ולכן אינו זכאי לפטור ממס שבח.

השלב השני בבדיקה שלנו הוא לברר אם מדובר בדירת מגורים מזכה.

כדי לזכות בפטור יש לבחון שהדירה באמת שימשה למגורים בשנים האחרונות ולא שימשה לצורך תפעול עסק מסוים או שאף אחד לא התגורר בה תקופה ארוכה.

במידה ונרצה למכור דירה במצב זה – ככל הנראה לא נזכה לפטור ממס שבח.

הבדיקה השלישית שנבצע לבירור פטור ממס שבח היא לבחון את בעל הנכס.

באילו תנאים משה צריך לעמוד?
כדי לקבל פטור מלא ממס שבח על דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה שלו:

  1. משה צריך להיות תושב ישראל – כלומר אם משה הוא תושב חוץ או שהוא מתגורר רוב הזמן בחו"ל הוא לא יהנה מהפטור.
  2. זוהי צריכה להיות דירתו היחידה של משה בישראל.
    אולם לכל כלל יש יוצא מהכלל,  ואם למשה יש דירה נוספת שעומדת בקריטריונים האלה – עדיין יוכל להנות מפטור מלא ממס שבח:
  • נכס שמשה מחזיק בו עד 1/3 מהבעלות.
  • דירה שמשה קיבל בירושה והמוריש ממנו קיבל את הדירה זו הייתה גם דירתו היחידה.
  • נכס שמשה רכש כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הנוכחית. נניח שמשה קנה דירה בחדרה ביום  1.16 במקום הדירה שכבר יש לו בפתח תקווה. אז משה צריך למכור את הדירה בפתח תקווה בתוך 18 חודשים (כלומר עד 1.7.17)  מיום שרכש הדירה החדשה בחדרה. 
  1. לא נעשה שימוש באותו סעיף פטור ב-18 חודשים שקדמו למכירה.
    לדוגמה, משה מעוניין למכור את הדירה שרכש בחדרה. אבל מאחר ולפני חצי שנה מכר את הדירה בפתח תקווה ועשה שימוש בפטור המלא ממס שבח – הוא לא יהיה זכאי לשימוש בפטור אלא רק לאחר שעברו  18 חודשים ממועד המכירה של הדירה בפתח תקווה.

מי משלם מס שבח?

לאור מה שנכתב לעיל, כמובן שמס שבח חל על המוכר.
במקרים נדירים ביותר כאשר יש קונה שממש "חם" על הדירה. לפעמים ניתן להגיע להסדר חלוקה בנטל המס באופן חלקי על הקונה לפי רצונו הטוב. אבל זה כבר תלוי בכישורי המכירה שלנו ובתשוקת הקונה לדירה.

מתי משלמים מס שבח?

נכון לכתיבת שורות אלה, אנו אמורים לשלם את המס האמור תוך 60 יום מיום המכירה.
ככל ולא נעשה זאת אנו צפויים לשלם תוספות פיגורים ולצבור קנסות, הפרשי הצמדה וריבית.

מס שבח על דירה בירושה

אם יש לנו דירה יחידה ברשותנו ובמהלך השנים קיבלנו דירה נוספת בירושה וכרגע יש ברשותנו שתי דירות.
מה אומר חוק מס שבח בעניין זה?

  1. ככל והדירה שלנו היא דירה יחידה נוכל למכור אותה בפטור מלא בהתאם לפטור ממס לדירה יחידה.
  2. גם את הדירה בירושה נוכל למכור בפטור ככל וזו הייתה דירתו היחידה של המוריש בהתאם לפטור ממס של דירה בירושה.

זאת אומרת, על שתי הדירות חלים פטורים שונים. ובמידה ושתיהן עומדות בקריטריונים לפטור נוכל להיות זכאים אפילו במכירת שתי הדירות במקביל.

במידה וקיבלנו דירה במתנה, לפי חוק יש תקופת צינון למכירה של  3 או 4 שנים (תלוי אם מקבל המתנה התגורר בדירה) .

תכנון מס מקצועי במכירת דירה זהו שלב קריטי כדי לדייק את הסכום שאנו נקבל אחרי עלויות המיסים.
לא חסרים מקרים בהם מוכרים לא לקחו בחשבון את עלויות המיסים והסתבכו בעקבות התחייבות לקונה או בהתחייבות לקניית הדירה הבאה.

אין האמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי.

תודה רבה, דילן מסוארי – עורך דין מקרקעין על הסיוע בכתיבת התכנים המקצועיים במאמר זה.

צור קשר

סוכנות תיווך נדלן

הרברט סמואל 100, חדרה | 055-211-9883 | Netnadlan.il@gmail.com

Top

כמה שווה הדירה שלך היום?

קבל דוח מפורט של עסקאות דומות לנכס שלך בחינם

סוכנות תיווך נדלן
תודה על הרשמתך
סוכנות תיווך נדלן
נט גרופ נדלן - רשת תיווך בפריסה ארצית

כמה שווה הדירה שלך היום?

קבל דוח מפורט של עסקאות דומות לנכס שלך

סוכנות תיווך נדלן
הרשמתך נקלטה בהצלחה
סוכנות תיווך נדלן
נט גרופ נדלן - סוכנות נדלן בפריסה ארצית
רוצה לדעת כמה הדירה שלך שווה היום?

קבל דוח עסקאות שבוצעו לאחרונה בסביבת הנכס שלך.
מבוסס על נתוני חוזים שדווחו לרשות המיסים