חוק מס שבח

אנחנו כבר רגילים לזה שהמדינה דוחפת את היד שלה עמוק לתוך הכיס שלנו.

גם במכירת הדירה שלנו, המדינה נכנסת כשותפה סמויה.
אבל מה זה אומר מבחינתנו? כמה היא רוצה והאם יש דרכים לעקוף את זה? במאמר זה, ננסה להעביר לכם סקירה מהירה לגבי הסוגיות והחוקים השונים הקשורים לחוק מס שבח.

חישוב מס שבח
כבר הפסקנו להתרגש כשהמדינה שולחת ידה לכיס שלנו

מתי ולמי יש זכאות לפטור ממס שבח? מה ההבדל בין דירה ראשונה לשנייה? מתי קיים פטור בחוק מס שבח בדירות בירושה? חישוב מס שבח לפי רשות המיסים ועוד...

לפני שיוצאים למכירת דירה אנחנו חייבים לברר ולבדוק את כל ההיבטים, כדי לדעת עם כמה נישאר בסוף!

מאמר זה נכתב על ידי עו"ד מסוארי דילן – מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן

מה זה מס שבח?

מס שבח – הוא מס ממשלתי על רווח הון אשר מחויב בו מוכר של נכס (אלא אם קיימים לו פטורים בחוק) על ההפרש שבין שווי התמורה שנתקבלה ממכירת הנכס לבין השווי שנקנה הנכס.

לפעמים נוטים להתבלבל בין המושג מס שבח לבין המושג היטל השבחה.

היטל השבחה – הוא היטל עירוני אשר בוחן אם נוספו זכויות בנייה נוספות לנכס ושוויו הוא מחצית מערך ההשבחה. (לנושא היטל השבחה יוקדש מאמר נפרד).

לדוגמא: משה רכש דירה בפתח תקווה בשנת 2010 בסך של חצי מיליון ₪, ומכר אותה בשנת 2017 בסך של 1.2 מיליון ₪.  משה "הרוויח" 700 אלף ₪ מהמכירה – זהו "השבח" .
המס שמשה צריך לשלם על השבח כפי שתראה בהמשך המאמר, ככל ולא חל עליו פטור, הינו לפי הקבוע בחוק.

מס שבח על מכירת דירה
מה זה מס שבח ואיך מחשבים אותו?

חישוב מס שבח במכירת דירה.

לצורך העניין בואו ניקח לדוגמה את המקרה של ידידנו משה שבין 2010 עד 2017 עלה ערך הדירה שלו ב 700,000 ₪ .

טיפ חשוב – מי שרכש את הדירה  לפני 1.1.2014   – זכאי לפטור על השבח עד שנת 2014.

עכשיו בואו נשכלל את הנתונים ונראה כמה משה צריך לשלם מס שבח.

700,000 – להלן סכום השבח.
7 שנים – להלן התקופה בין הרכישה למכירה שבה נמדדת ההשבחה.

נחלק את הסכום בשנים ונראה שכל שנה של השבחה שווה לידידנו משה 100,000 ₪.

לפי התקנה החדשה, משה צריך לשלם מס רק על התקופה שבין 2014 – 2017 , דהיינו 3 שנים.

התוצאה – נכון להיום ידידנו משה יצטרך לשלם מס כנגד 300,000 ₪ (במקום 700,000).

לפי החוק, שיעור מס שבח נכון להיום עומד על 25% .

לכן, 25% (שיעור המס) כפול 300,000 ₪ (השבח החייב במס) שווה – 75,000 ₪ (סך המס הסופי שידידנו משה משתתף עם המדינה).

להזכירך, כל מקרה נבחן לגופו
ואין באמור להוות תחליף לייעוץ משפטי!

לחץ על התמונה וגלה מה גרם למעל 173 מוכרי דירות בשנה האחרונה למכור במחיר מעולה בזמן שמוכרים אחרים תקועים במשך חודשים ובקושי משיגים מתעניינים...
השוואת מחירי דירות שנמכרו לאחרונה
לפני שבודקים כמה מס שבח צריך לשלם כדאי לבדוק כמה באמת שווה הבית שלך היום. לחץ על התמונה וגלה איזה משתנים נוספים קובעים את מחיר הדירה מעבר למה שכתוב במחירון...

האם חל מס שבח על דירת מגורים ?

ככל ומדובר בדירה ראשונה ויחידה, של בעל הנכס, יש  לבחון האם הנכס עצמו נחשב לדירת מגורים.

כיצד מוגדרת דירת מגורים בעיני החוק?

דירת מגורים מוגדרת כדירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא ראויה למגורים (יש בה שירותים מקלחת וכל הצרכים הבסיסיים הנדרשים) כמעט כמו ברוב הדירות בארץ.

לדוגמא: הדירה שרכש בפתח תקווה נשרפה כליל יום אחד. למשה אין ביטוח וכסף לשפץ והוא מחליט למכור את הדירה. מאחר והדירה עכשיו אינה ראויה למגורים במועד המכירה, הדירה של משה לא נחשבת כדירת מגורים ולכן אינו זכאי לפטור ממס שבח.

השלב השני בבדיקה שלנו הוא לברר אם מדובר בדירת מגורים מזכה.

כדי לזכות בפטור יש לבחון שהדירה באמת שימשה למגורים בשנים האחרונות ולא שימשה לצורך תפעול עסק מסוים או שאף אחד לא התגורר בה תקופה ארוכה.

במידה ונרצה למכור דירה במצב זה – ככל הנראה לא נזכה לפטור ממס שבח.

הבדיקה השלישית שנבצע לבירור פטור ממס שבח היא לבחון את בעל הנכס.

באילו תנאים משה צריך לעמוד בכדי לקבל פטור מלא ממס שבח על דירת מגורים מזכה שהיא הדירה היחידה שלו ?:

  1. משה צריך להיות תושב ישראל – כלומר אם משה הוא תושב חוץ או שהוא מתגורר רוב הזמן בחו"ל הוא לא יהנה מהפטור.
  2. זוהי צריכה להיות דירתו היחידה של משה בישראל.
    אולם לכל כלל יש יוצא מהכלל,  ואם למשה יש דירה נוספת שעומדת בקריטריונים האלה – עדיין יוכל להנות מפטור מלא ממס שבח:
  • דירה שמשה מחזיק בה עד 1/3 מהבעלות.
  • דירה שמשה קיבל בירושה והמוריש ממנו קיבל את הדירה זו הייתה גם דירתו היחידה.
  • דירה שמשה רכש כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה של הדירה הנוכחית. נניח שמשה קנה דירה בחדרה ביום  1.16 במקום הדירה שכבר יש לו בפתח תקווה. אז משה צריך למכור את הדירה בפתח תקווה בתוך 18 חודשים (כלומר עד 1.7.17)  מיום שרכש הדירה החדשה בחדרה. 
  1. לא נעשה שימוש באותו סעיף פטור ב-18 חודשים שקדמו למכירה.
    לדוגמה, משה מעוניין למכור את הדירה שרכש בחדרה. אבל מאחר ולפני חצי שנה מכר את הדירה בפתח תקווה ועשה שימוש בפטור המלא ממס שבח – הוא לא יהיה זכאי לשימוש בפטור אלא רק לאחר שעברו  18 חודשים ממועד המכירה של הדירה בפתח תקווה.

מי משלם מס שבח?

לאור מה שנכתב לעיל, כמובן שמס שבח חל על המוכר.
במקרים נדירים ביותר כאשר יש קונה שממש "חם" על הדירה לפעמים ניתן להגיע להסדר חלוקה בנטל המס באופן חלקי על הקונה לפי רצונו הטוב. אבל זה כבר תלוי בכישורי המכירה שלנו ובתשוקת הקונה לדירה.

מתי משלמים מס שבח?

לפי החוק אנחנו אמורים לשלם את המס האמור תוך 60 יום מיום המכירה.
ככל ולא נעשה זאת אנו צפויים לשלם תוספות פיגורים ולצבור קנסות, הפרשי הצמדה וריבית.

מס שבח על דירה בירושה.

אם יש לנו דירה יחידה ברשותנו ובמהלך השנים קיבלנו דירה נוספת בירושה וכרגע יש ברשותנו שתי דירות. מה אומר החוק למס שבח בעניין זה?

  1. ככל והדירה שלנו היא דירה יחידה נוכל למכור אותה בפטור מלא בהתאם לפטור ממס לדירה יחידה.
  2. גם את הדירה בירושה נוכל למכור בפטור ככל וזו הייתה דירתו היחידה של המוריש בהתאם לפטור ממס של דירה בירושה.

זאת אומרת, על שתי הדירות חלים פטורים שונים ובמידה ושתיהן עומדות בקריטריונים לפטור נוכל להיות זכאים אפילו במכירת שתי הדירות במקביל.

במידה וקיבלנו דירה במתנה, לפי חוק יש תקופת צינון למכירה של  3 או 4 שנים (תלוי אם מקבל המתנה התגורר בדירה) .

בירור פטור ממס שבח.

תכנון מס מקצועי במכירת דירה זהו שלב קריטי כדי לדייק את הסכום שאנו נקבל אחרי עלויות המיסים.
לא חסרים מקרים בהם מוכרים לא לקחו בחשבון את עלויות המיסים והסתבכו קשות בעקבות התחייבות לקונה או בהתחייבות לקניית הדירה הבאה.

אין האמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי.

אשמח להזמין אותך לקבל שיחת ייעוץ ללא התחייבות,
שבה נבחן באופן אישי את המקרה שלך ואת הדירה שלך לבדיקת זכאות לפטור.

תיאום פגישת ייעוץ לתיווך או לעורך דין
לתיאום פגישת ייעוץ ללא התחייבות - לחץ כאן!
Top
Call Now Button
Show Buttons
Hide Buttons