האם כדאי לשפץ בית לפני מכירה

איך משפצים מחיר לבית

השבחת נכסים לפני מכירה מזווית ראיה של הקונים.

אחת השאלות הראשונות שעוברות לנו בראש במכירת דירה היא,
האם כדאי לשפץ לפני כדי למקסם רווח. ואם כן, אז במה כדאי להתמקד?

נעים מאוד, אני שחר אורינוביץ, מומחה לנדלן

תראה, קשה לנו ברמה הפסיכולוגית להשקיע כסף בלי שיהיה לנו
גארנטי של 100%, שלפחות נחזיר את ההשקעה.

אבל שניה לפני שנכנס לזה, חשוב להבין שיש כאן 2 מצבים:

  1. לשפץ כדי למקסם רווח.
  2. לשפץ כי חייבים.

נרחיב על זה בהמשך, אבל בגדול, שיפוץ שחייבים,
זה כדי שבכלל נוכל למכור ושלא ישחטו אותנו במחיר.

לפעמים שיפוצים קטנים בסביבות 5000 שקלים, יכולים להחזיר עצמם פי 10 במכירת הדירה.
הסוד הוא להבין ולאבחן מה כדאי לשפץ ועל מה קונים מסתכלים,
ופה מוכרי הדירות טועים כי הם לא נכנסים לעיניים של הקונים.
לדוגמה:
נתקלתי בלא מעט מוכרים שחשבו שאם ישימו פרקט יעלו את ערך הדירה בצורה משמעותית,
אבל בפועל, זה ממש לא חד משמעי, ובהרבה מקרים זה דווקא גורם לאפקט הפוך.
משתי סיבות:

  1. יש הרבה מאוד קונים שרואים בפרקט כריצוף בעייתי ולא פרקטי או שפשוט לא אוהבים.
  2. נתקלתי גם במקרים שקונים פרשו את זה כהסתרת ליקויים.

במאמר שתקרא עכשיו, אני הולך לשתף אותך מהניסיון שלי על מה שחשוב לקונים.
וממש לא צריך לשפץ את כל הבית מהיסוד כדי למקסם רווח. ההיפך,
צריכים להתמקד רק על מה שהקונים בוחנים.
זה כמו שתכין רכב לטסט אצל מוסכניק, הוא לא הולך לשפץ לך את כל הרכב, נכון?
הוא יתמקד רק במה שהבוחנים בטסט ירצו לבדוק.

תראה, זאת רק שאלה אחת מתוך המון התלבטויות של מוכרי דירות.
במדריך שלנו, עשרת הדיברות למכירת דירה, סגרנו לך את כל הפינות.

כדאי לעשות שיפוץ לפני מכירה?

שנייה לפני שנצלול פנימה, תן לי רגע לחדד נקודה חשובה ביותר
המשפט הבא הוא המפתח להצלחה כדי למקסם את מחיר הבית שלך.
בכל הדברים שתקרא עכשיו תמיד תצא מנקודת הנחה,
שדבר מוחשי וקיים שווה הרבה יותר לך ולקונים ממצב שהם צריכים לדמיין איך זה יראה.

למה הדבר דומה? זה כמו שתבוא למשקיע רק עם רעיון או שתגיע עם מוצר מוגמר.
(רעיון – שווה במקרה הטוב עד5% לעומת זאת, אב טיפוס יכול להגיע גם ל50%).
אין לנו מה לעשות נגד זה, ככה המוח שלנו עובד ואנחנו חייבים ליישר קו עם המציאות.

מוכן? אז קדימה, נטרל הסחות דעת מסביבך ובא נתחיל,

שיפוץ שחייבים

בניגוד לשיפוץ כדי למקסם רווח, זה שיפוץ שבתור מוכרי דירות, ולא משנה איזה בית,
אנחנו חייבים לעשות, מכמה סיבות:

  1. ליקויים ברמה הזאת מעידים על תחזוקה בעייתית של המוכר דבר שיגרום לקונים להוריד אותנו משמעותית במחיר ולהפסיד הרבה יותר משווי עלות התיקון.
  2. לרוב, בחוזה המכירה הקונים יוסיפו סעיפים שמגנים עליהם ברמת התקלות של ליקויים מוסתרים וחובת הדיווח היא על המוכר, לכן אין טעם לטשטש בעיות מסוג זה וצריכים לטפל בבעיה מהשורש.
  3. נקודה למחשבה, כשאתה יכול להציע את הסעיף הזה לקונים שמגיעים לראות את הדירה ולתת להם את השקט הנפשי שהם צריכים כדי לסגור איתם במחיר שרצית.

שיפוץ למקסם רווח

בגלל העובדה שמחירי הדירות עלו בצורה משמעותית לעומת מחירי השיפוץ, לרוב, כן תהיה כדאיות שיפוץ למקסם מחיר.
ומעבר לעניין המחיר, זה גם יגרום לבית להימכר הרבה יותר מהר,
אבל יש כמה מקרים חריגים שנציין אותם בהמשך שמהם צריכים להיזהר.

לפני שניכנס לדקויות, חשוב שתיישרו קו לצורת המחשבה שצריכה ללוות אותנו בשיפוץ מהסוג הזה,
אנחנו לא משפצים בשבילנו.
השיפוץ מיועד לקונים ולכן צריך להתייחס לכל מה שתראה בהמשך מנקודת המבט הזאת.
הרעיון הוא, ללכת על דברים ניטרליים ולא לערב רגש וטעם אישי כשיקול, אלא להתייחס לזה בצורה קרה ומקצועית.

טיפ של מקצוענים – יש מצבים שמוכרים דירה ריקה, במקרה כזה חשוב להתמקד בדברים כמו אסלות, כיורים, ברזים, דלתות ווילונות כי אלו רק הדברים שהקונה יכול להסתכל עליהם, וכדאי גם להכניס פריט ריהוט אחד בכל חלל, כדי לעזור לקונים לקבל אינדיקציה לגבי גודל החלל.

ועכשיו הגענו לתכל'ס ,

על איזה נקודות כדאי להסתכל וממה כדאי להתעלם?

דלתות

קודם כל נפריד בין דלת הכניסה לדלתות פנים,
דלת כניסה יוצרת רושם ראשוני שנצרב בתודעת הקונה ולכן אם יש ליקויים בדלת כמו חריקות או קושי בפתיחה – חובה לסדר.
מעבר לזה, ברמת הנראות, תנסו להיכנס לראש של קונים ותחליטו אם הדלת משאירה אצלכם רושם שלילי או חיובי.
לגבי דלתות פנים, כמובן לתקן ליקויים, וברמת הנראות קיימות היום הרבה אלטרנטיבות שלא מחייבות אותנו להחליף את כל הדלתות וכדאי להיעזר באיש מקצוע כדי למזער עלויות ועדיין לתת לבית מראה חדיש ויוקרתי.

טיפ של מקצוענים – אפשר לחדש ברבע מחיר ולגרום לדלתות להראות מעולה. (לא חייבים להחליף)

חלונות

שיפוץ והחלפת חלונות יכול להיות עסק יקר מאוד ולרוב אין צורך בטיפול שורש.
אם מדובר ברמת הנראות אפשר בקלות יחסית, להתאים וילון לכל חלל עם חלון שצריכים לטשטש או חלון שמשקיף לאזור מכוער.
כמובן שאם יש בעיה במנגנון הפתיחה או חריקות כדאי לתקן כי מדובר בליקוי וכמו שאמרנו ליקויים תמיד כדאי לסדר.
כדאי לשקול את האופציה להוסיף רשתות נגד חרקים אם אין (ולא על חשבון חלונות עם נוף יפה)
אבל זה כבר תלוי בקהל היעד לדירה ובמיקום שלה.

טיפ של מקצוענים – לא למהר להחליף, אפשר לטשטש עם וילון יפה בכלום כסף.

מטבח

שיפוץ מטבח יכול בקלות להגיע לכמה עשרות אלפים, וכמובן שפה מדובר על סיכון שצריכים לחשוב טוב אם כדאי לקחת.
לרוב מטבחים הם עניין של טעם אישי, ולכן לא מומלץ להחליף מהיסוד. אם הקונה ירצה הוא יחליף כבר לטעם שלו.
אבל חוק הליקויים תופס גם כאן, וכמובן שאם יש ציר שהתנתק או ידית שיצאה מהמקום – לתקן.
ברמת הנראות, ניכנס שוב לעיני הקונים ותענו לעצמכם איזה רושם המטבח הזה משאיר לכם. תהיו בטוחים שהקונים שלכם הולכים לבדוק את זה, ואם החלטת שכדאי לשפץ, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כדי למזער עלויות ולהחליף רק חיפויים או דלתות.

טיפ של מקצוענים – לפעמים מספיק רק לקלוע נכון בצבע החיפוי ובידיות כדי לשנות את מראה המטבח למודרני ומעניין בעלות זניחה.

צבע

כאן חשוב מאוד לזכור את חוק הניטרליות, ואם זה לא המקצוע שלכם אז זה לא המקום להפגין יצירתיות וטעם אישי.
בטח שמעת למה רוב המכוניות לבנות, נכון?
אפשר בקלות היום לחפש גוונים ניטרליים לבתים בגוגל וגם להתייעץ ולהיעזר באנשי מקצוע.
מומלץ מאוד להכניס צבע לתקציב שיפוץ המחיר, כי מעבר לעניין הנראות,
צבע מספק לקונה אסוציאציה של משהו חדש ומי שמכיר את עולם המכירות מבין כמה תחושה כזאת יכולה להקפיץ את המחיר.

טיפ של מקצוענים – גוונים בהירים לבית יעניקו תחושה של מרחב, וזה אחד הדברים הכי נבדקים.

תאורה

הטמעת גופי תאורה נכונים לחלל הם המשך ישיר לעבודה עם הצבע.
תאורה נכונה בבית עם גוונים בהירים תספק תחושת מרחב לקונים ומייצרת מראה יוקרתי.
גם בבחירת גופי התאורה נשתמש בחוק הניטרליות, אבל בנוסף נכוון לעוצמת תאורה נכונה ולגווני האור.
שוב, כדאי להיעזר באנשי המקצוע ולהתייעץ לפני שמקבלים החלטה.
אבל גם כאן, בדומה לצבע מדובר בשיפוץ יחסית זול שמחזיר את עצמו פי כמה במכירה.

טיפ של מקצוענים – אם לא בא לך להיכנס לזה ולהחליף בכל הבית, מומלץ לפחות להחליף בחלל של סלון – מטבח – פינת אוכל, כי זה הדבר הראשון שהקונה רואה וזה גם מצטלם יותר טוב לשיווק הדירה באינטרנט.

ריצוף

אם המצב לא קטסטרופה, אל תגעו. מדובר בשיפוץ יקר ומורכב במיוחד אם גרים בבית.
מה גם שבריצוף לכל קונה יש דעה שונה וכל אחד מסתכל על דברים אחרים.
יהיו כאלה שיעדיפו מקושקש דומה לשיש כי זה מטשטש לכלוך, יהיו כאלה שיחפשו נגד החלקה,
חלקם ירצו פרקטי וחלקם יחפשו יופי ולא כדאי לנו בתור מוכרים להיכנס לזה ולקבל בשבילם את ההחלטה.
אם אין ברירה, נשתמש שוב בחוק הניטרליות ונלך על גוון בהיר כדי לייצר תחושת מרחב.

טיפ של מקצוענים – אם כבר הלכתם על זה תבקשו מהרצף באותה הזדמנות להעביר תשתית אינטרנט קווי לחדרים.
זה מצב מעולה למנף את זה, כך שלא בטוח בכלל שהרצף יבקש תוספת וגם אם כן זה יהיה ממש סכום מזערי.

ריהוט

זה נכון שהקונה לא נשאר עם הריהוט אחרי המכירה,
אבל אני מניח שכבר הספקתם להבין את הראש, ושהדבר העיקרי בתהליך המכירה הוא התחושה שהקונה מקבל מהבית.
ולכן גם לריהוט יש חלק חשוב ביצירת התחושה הנכונה,
לדוגמה, פריט ריהוט גדול בחלל קטן מייצר תחושת מרחב צפופה ולכן ננסה להתאים את גודל הריהוט לגודל החלל.
כמובן שאנחנו לא הולכים להחליף את כל הריהוט בבית אבל לפעמים סידור נכון או צבע לרהיט יכולים לעשות פלאים.
אני לא הולך לחפור לך על זה, כי לא נצא מזה,
אבל כללי האצבע שכדאי לשים לב אליהם זה שהרהיטים נותנים פרופורציה לחלל וחשוב שלא יהיה עמוס מידי או ריק מידי.

טיפ של מקצוענים – למי שיודע, בעולם המכירות מתעסקים הרבה בנושא של קונוטציות, וריהוט עתיק (מה נקרא וינטאז'),
אם הוא לא מתוכנן ממש טוב, זה נותן לקונה תחושה של בית ישן ומוזנח וזה לא משרת אותך טוב, קח את זה בחשבון.

אינסטלציה

בא נדמיין רגע, אם היית מגיע לבית ורואה אסלה מוכתמת כמו בשירותים ציבוריים או אמבטיה עם חלודה,
בכנות, מה היה עובר לך בראש?
אותו הדבר יקרה לקונים שלך, הם יראו את הדירה שלך כמעוז החיידקים הגדול בגוש דן, ולא משנה ששאר הבית נראה פצצה.
כנ"ל לגבי עובש במקלחת, כולם יודעים שזה עניין של אוורור, אבל הקונה מקבל תחושה של הזנחה.
אתה רוצה לקבל מחיר מקסימלי? לפני שאתה בכלל מתחיל משהו, תעבור על הדברים האלה בבית כמו כיורים ברזים אסלות ואמבטיה, סדר ליקויים בעזרת חומרי הניקוי המתאימים ואם צריך להחליף אל תחשוב פעמיים.
הבית שלך צריך לייצר בנושא הזה תחושת סטריליות של בית מרקחת.
תראה, בעיקר נגענו פה בנושא של כלים סניטריים,
אבל ברמת הצנרת, אם הרמת ריצוף תחליף על הדרך ואם לא אל תיגע.

טיפ של מקצוענים – יש חומרים לניקוי אבנית שמעניקים לברזים ולמוט אמבטיה מראה חדש.

חשמל

אתה בטח לא הולך ליפול לי כאן, נכון? יש לך שקע רופף בבית? דיר באלק אתה מביא קונים לפני שלקחת טסטר וחיזקת אותו לקיר.
אם צבע נכנס לשיפוץ שלך, כדאי באותה הזדמנות לבדוק אופציה להוסיף שקעים במקומות אסטרטגים כמו למעלה ליד המזגנים, כדי שהכבל חשמל של המזגן לא יטייל בחדר.
אתה מכיר את הבית שלך יותר טוב מכולם, תחשוב איפה כדאי וצריך מפצל שקעים ותנצל את ההזדמנות של הצבע להסליק את זה בקירות – הקונה שלך יעריך את זה.
כמובן שאתה לא הולך להחליף חד פאזי לתלת פאזי כי במדד התחושה, החשמל בשניהם מרגיש אותו הדבר, תן לקונה להחליט בעצמו. אם הוא רוצה שיחליף לבד, מבחינתך זה לא שווה את הכסף ואת המאמץ.

טיפ של מקצוענים – יש היום מתגים לדוד חכם שאפשר להדליק כשאנחנו מחוץ לבית בכלום כסף, תוסיף את זה לשיפוץ שלך ותכפיל את ההשקעה פי 5.

מקרים חריגים שאין כדאיות לשיפוץ מחיר

בתים פרטיים – לרוב הקונים בכל מקרה ישפצו את הבית לטעמם, וגם שיפוץ בבית כזה יכול לעלות הון ולרוב לא יחזיר את ההשקעה, לכן במקרה כזה כדאי רק להתמקד בחוק הליקויים כדי שלא יורידו אותנו במחיר ואת שאר הדברים להשאיר לשיקול הקונה.

תמ"א 38 – אין לנו ערובה לאיך שהבית יראה אחרי הפרויקט ולכן עדיף להשאיר את השיפוץ לשיקול הקונה,
מה גם שבטח תמחרתם את זה בהסכם בינכם ולכן את שיפוץ המחיר כבר קיבלת מראש.

הצגת הדירה לקונים

מרגיש שאתה מוכן להתחיל לפרסם? מעולה,
התחלת להביא קונים לדירה ובאמת מגיעים המון מתעניינים אבל אף אחד לא מתקרב למחיר הסגירה שרצית.

יכול להיות שפספסת כמה נקודות שחשובות לקונים או מפחידות אותם, אבל אין לך שום דרך לגלות מה באמת מפריע להם.

הקונה בדרך כלל ייתן רשימת ליקויים כמו במכון לבדיקת רכב,
אבל לרוב זה יהיה סתם כדי להוריד מחיר, ואף פעם לא תוכל לדעת מה באמת מפריע לו.
גם אם קונה אחד יועיל בטובו לשתף אותך, זה עדיין קונה אחד בלבד ויכול להיות לשאר הפריעו דברים אחרים,
ולך תדע עכשיו למי להתייחס.

אז בא נחשוב רגע ביחד,
איך אפשר להוציא את המידע האמתי מהקונים?

הדרך היחידה שתוכל להשיג את זה היא על ידי הפעלת גורם צד שלישי למכירת הדירה שלך.

איש מקצוע שחי את זה ביום יום כמו מתווך נדל"ן, יודע לאבחן בדיוק מה אמתי ומה לא, ויותר מזה,
הוא יכול לעשות הצלבת ריג'קטים מכל הקונים שהיו, ולמקד אותך בדיוק לבעיות.

מה גם, שהמתווך יודע איזה דירות הם כבר ראו באזור ומה יש למתחרים שלך להציע ועל סמך המידע הזה הוא יכול להשפיע על קבלת ההחלטות של הקונים בצורה הרבה יותר יעילה ממה שמוכר ינסה לעשות בעצמו.

תראה, מתווך טוב יכול להועיל למכירת הדירה שלך בהמון דרכים מעבר למה שקראת עכשיו,
אבל יש כמה צורות לעבוד עם מתווך ולא כל דרך היא נכונה בשבילך.

אם עדיין נשארו לך סימני שאלה לגבי הערך המוסף של המתווך במכירת הדירה שלך
כנס לכאן,- ותראה למה בכלל צריך מתווך במכירת דירה.

אגב, אם אתה כבר יודע שאנחנו יכולים לעזור לך למקסם את המחיר
התקשר עכשיו, ונקבע פגישת ייעוץ לא מחייבת אצלך בבית עם מומחה לאזור שלך – בחינם!

שחר אורינוביץ – תיווך דירות בפתח תקווה

ניגונים 35 פ"ת

0502783536

 

זה המקום לשאלות (או מה שבא לך)

One thought on “האם כדאי לשפץ בית לפני מכירה

Comments are closed.

Top
 
Show Buttons
Hide Buttons