מכירת דירה שהתקבלה בירושה

מי מאתנו לא שמע סיפורים על סכסוכי ירושות בין בני המשפחה?
בדרך כלל סכסוכים אלו נגררים לבתי המשפט ומלווים בהוצאות יקרות בהליך זה על חשבון הירושה שלכם, לא חבל?

לרוב, הגורם העיקרי שיוצא נשכר בסכסוכים מעין אלו הם עורכי הדין, ולכן עלינו לבחור בקפידה עם מי מתייעצים ושבאמת יש הצדקה להיגרר להליך כזה.

במאמר זה, נזקק לך את המידע הדרוש להחלטה מושכלת ויעילה לכל הצדדים.
איך מבצעים את הליך העברת הבעלות? מה אומר החוק לגבי החלוקה? האם צריך לשלם מס שבח על דירה בירושה, ואם כן מה שיעור המס? מי זכאי לפטור ממס שבח בדירה בירושה?  ועוד…

מאמר זה נכתב בסיוע עו"ד דילן מסוארי, מתמחה בנדל"ן.

מכירת דירה בירושה עם צוואה
ההבדל בין מכירת דירה בירושה עם צוואה לבין מכירת דירה שהתקבלה בירושה על פי דין

מכירת דירה בירושה עם צוואה

חשוב לחדד שבמאמר זה נתמקד בירושה על פי דין ולא בצוואה.
אם קיימת צוואה  כמובן שצריך לפעול על פיה במידה והיא כשרה וכל עוד אין אחד מהיורשים שמתכוון לערער עליה לבית המשפט.

רצוי במקרה כזה להתחיל הליך גישור בין הצדדים ולהימנע ככל שניתן מלהיגרר להליך משפטי.

לפני שנתחיל בכלל לדבר על פטור ממס שבח יש כמה פרמטרים שגם היורשים וגם המוריש צריכים לעמוד בהם:

דירה מזכה – המשמעות היא שהייתה למוריש דירה יחידה ששימשה לצורך מגורים לפחות ב-4 שנים לפני מועד המכירה או ב-3/4 מהתקופה שבגינו מחושב השבח.

קירבת היורשים – על המוכר להיות בן/ת זוג של המוריש או  צאצא של המוריש או בן\ת זוג של הצאצא. כמו כן, על היורש להיות תושב הארץ.

זכאות המוריש – אם המוריש היה בעודו בחיים במועד המכירה ורצה למכור בעצמו, האם היה זכאי לפטור (אם התשובה חיובית – הרווחתם)

סכום מקסימלי – זכאות לפטור היא על נכס בשווי עד- 4,500,000 שקלים.

בהנחה ואנו עומדים בכל הפרמטרים לעיל… אז,

דירה שהועברה בירושה אין רואים בה בעיני החוק כעסקה במקרקעין לצרכי מיסוי מקרקעין ולכן פטורה לחלוטין מתשלום מס.

לרוב, דירה בירושה שמחולקת לכמה יורשים תגרור כל יורש למשוך לכיוונים שונים,
כל אחד לפי הצרכים והתפיסות שלו.

לפניכם כמה תרחישים למכירת דירת ירושה בין אחים \ יורשים:

  1. יורש אחד קונה משאר היורשים את חלקם – לצורך קביעת שווי בדירה ניתן להביא שמאי ניטרלי שיעריך את הבית והחלטתו תחייב את כל היורשים – באופציה זו יתכן ויחול מס שבח (ככל ולא קיים פטור) וכן יחול מס רכישה על היורש שרכש את הדירה.
  2. כל היורשים מוכרים את הדירה לצד שלישי – במקרה זה יחול מס שבח על היורשים (ככל ואינם זכאים לפטור).
  3. היורשים מחלקים את כל העיזבון בניהם – באופציה זו לא יחול מס שבח ורכישה.

לדוגמא: 2 אחים ירשו  דירה בשווי 2 מיליון ₪  ועוד  500 אלף ₪ בחשבון הבנק.

אפשרות א – כל אח יקבל 1/2 דירה ועוד 250 אלף ₪.  במקרה זה לא יחול כל מס.

אפשרות ב –  אח אחד יקבל 3/4 מהדירה , ואח שני יקבל את 1/4 מדירה ואת כל ה-500 אלף ש"ח – על אף שלא מדובר בחלוקה שווה, גם באירוע זה לא יחול מס.

זהירות מאפשרות ג – אח אחד יקבל את הדירה האח השני יקבל את ה-500 אלף ₪, והאח שקיבל את הדירה ישלם לאח שקיבל את הכסף עוד 750 אלף ₪.

מאחר ואח אחד שילם 750 אלף ₪ (כסף שהוא מחוץ לעיזבון) לאח האחר רואים זאת כאילו הוא מכר את חלקו היחסי בדירה ולכן העסקה תחויב במס.

לכן חשוב לזכור חלוקת כל הנכסים בתוך העיזבון מאפשרת להימנע מתשלום מס שבח ורכישה.

אולי יעניין אותך גם…

מכירת דירה בין יורשים
פירוק שותפות בדירה בירושה בין אחים

איך מתנהלים אם אחד האחים מעוניין למכור את הדירה ושאר האחים מתנגדים?

במקרה של סכסוך בין יורשים אשר אינם מצליחים להגיע לעמק השווה
ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין.

פירוק שיתוף בדירה בירושה נעשה על ידי הגשת תביעה לבית משפט לענייני משפחה על ידי אחד היורשים נגד שאר היורשים,
במסגרת פירוק השיתוף ניתן לבקש מבית המשפט להורות כי:

  1. שאר היורשים ירכשו את חלקו של היורש התובע או שהתובע ירכוש את חלקם של שאר היורשים.
  2. יורש אחד ירכוש את שאר החלקים של שאר היורשים – לפי שווי שוק שייקבע על פי שמאי לרוב.
  3. הדירה תוצא למכירה בשוק החופשי, ולצורך האמור ימונה כונס נכסים לדירה (כמובן תמי תהיה זכות ראשונים לאחד היורשים לרכוש את הדירה בהתאם למחיר שסוכם עם צד ג).

כמובן שיש לזכור את עלויות ניהול ההליך המשפטי ואת השכר טרחה שישולם לכונס נכסים שימכור את הדירה. – אין ספק שמהלך מעין זה הינו נחוץ רק שקיימת כבר מחלוקת עמוקה בין היורשים שאינה ניתנת לגישור.

מכירה דירה בירושה ליורש יחיד

ראשית חשוב להבין, דירה שנתקבלה בירושה בדרך כלל לא תחשב לדירה נוספת,
גם אם ליורש שקיבל את הדירה יש בעלות על דירה אחרת.

למשל, משה רכש דירה בפתח תקווה בשנת 2010, ובשנת 2013 קיבל בירושה דירה מסבא שלו.

בכדי שמשה יהיה זכאי לפטור ממס שבח יש לבחון אם במועד הפטירה של הסבא,
אם זו הייתה דירתו היחידה, ובנוסף האם הייתה דירה מזכה.

במקרה שמשה ירצה למכור את הדירה בפתח תקווה,
האם ייחשב כבעל דירה יחידה למרות הדירה שירש?

גם כאן טמונה התשובה אצל הסבא. במידה וזו הייתה דירה מזכה ויחידה של הסבא במועד הפטירה.
יוכל משה למכור את הדירה בפתח תקווה ולקבל עליה פטור מלא ממס.

ירושה של דירות עם משכנתא

קיימים מקרים בהם לדירת הירושה קיימת משכנתא. ברוב המקרים הבנקים אינם נוטים לבקש את מימוש המשכנתא על ידי מכירת הבית ולצורך כך מופעל ביטוח החיים ומוגשת תביעה לחברת הביטוח ותשלום המשכנתא מתבצע מתקבולי ביטוח החיים.

חשוב לשים דגש כי רצוי להפעיל את הביטוח בסמוך למות המוריש, שכן על תביעת ביטוח חלה בדרך כלל התיישנות תוך 3 שנים מתאריך הפטירה של המוריש.

*אין האמור לעיל מהווה תחליף לייעוץ משפטי, וכל מקרה נדרש להבחן לגופו.

תודה רבה לעו"ד מסוארי על העזרה וחידוד המידע המקצועי. יישר כח.

Top
Call Now Button
Show Buttons
Hide Buttons