מחירי דירות שנמכרו לאחרונה

מחירי דירות שנמכרו ברשות המיסים או מדלן זהו כלי מצוין להשוואת מחירי דירות שגם אנשי מקצוע נעזרים בו, אבל להערכת שווי דירה אמתית צריך להתחשב בעוד המון פרמטרים שיכולים להטות את המחיר לפעמים בעשרות אלפי שקלים.

תיווך שחר אורינוביץ
שחר אורינוביץ - מומחה נדל"ן

בהמשך, תראה גם שיש המון משתנים שלא ניתן לבדוק באמצעות מחשבון דירות באינטרנט, וגם למה המחיר שנצא איתו לשוק זה הדבר אולי המשפיע ביותר על המחיר שנקבל בסוף.
תקדיש לזה כמה דקות, כי בכל זאת, מדובר כנראה בנכס הכי יקר שלך!

לחץ על התמונה וגלה מה גרם למעל 173 מוכרי דירות בשנה האחרונה למכור במחיר מעולה בזמן שמוכרים אחרים תקועים במשך חודשים ובקושי משיגים מתעניינים...

הנה תיאור קצר של תהליך שעובר מוכר דירה,

בדרך כלל המסלול לתמחור דירה מתחיל באתר יד 2 ,
ועובר בהמשך לאתרים כמו רשות המיסים או מדלן
.
אחרי שיכלול קצר של הממצאים, אנחנו נעלה בכמה אחוזים את מחיר הדירה שלנו,
בגלל "אפקט הבעלות" (המחשבה ששלנו שווה יותר),
וגם כי אנחנו רוצים להשאיר מקום להורדות במשא ומתן מול הקונים, ונצא לפרסום.

אז אתה בטח שואל, מה הבעיה פה?

1.     קודם כל, תסכים איתי שאין דירה אחת שזהה לשנייה?

גם אם ראית את משה השכן מפרסם עכשיו את הדירה שלו ביד 2 ודורש עבורה סכום מסוים (בדרך כלל גבוה ממחיר השוק),
אולי הוא נמצא בכלל במצב של "חיפוש פראייר" ולא באמת רוצה למכור?
או, שאולי הוא באמת מאמין שהדירה שלו שווה את זה, כי הוא שם עליה לפני שנה 300,000 שקל שיפוץ.
(מה שבפועל, ברוב המקרים, שיפוץ כזה – לא מחזיר את ההשקעה, אבל זה לפעם אחרת)
ונגיד שעברנו לשלב הבא, והגענו לאתרים של מדלן או רשות המיסים,
שכאן אנחנו כבר יודעים בכמה נמכרו דירות בסביבה.
אבל כמו שתראה בהמשך המאמר, גם שם עדיין אין שום ערובה למחיר,
ושהתמחור האמתי של הדירה עדיין יכול לזוז לפעמים בעשרות אלפי שקלים.

2.     מעלים מחיר בכמה אחוזים ומקסימום נוריד בהמשך!

מחקרים מוכחים שדירות שנמכרות בשלושה חודשים הראשונים,
בדרך כלל מקבלות מחיר יותר גבוה משמעותית מדירות שנמצאות המון זמן בשוק.
כשאנחנו יוצאים למכירת דירה, אנחנו מחפשים רק קונים רציניים,,, נכון?
עכשיו, הקונים הרציניים כבר עוקבים על האזור עוד לפני בכלל שחשבת למכור.
מן הסתם, הם כבר ראו כמה דירות בסביבה ויודעים בדיוק מה מוצע ובאיזה מחיר.
כשאנחנו יוצאים עם מחיר גבוה מדי, הבעיה שהם אפילו לא יגיעו לראות את הנכס.
ויותר מזהדירה שנמצאת המון זמן בשוק,
מעלה בהכרח המון סימני שאלה אצל קונים פוטנציאלים לגבי המצב שלה.
לכן מאוד חשוב לצאת עם מחיר נכון כבר בהתחלה,
ועדיין לאפשר מרווח תמרון נורמלי בשביל המשא ומתן.

3.     מחיר הדירה נקבע בסופו של דבר על סמך – עלות מול תועלת.

נגיד שאנחנו רוצים לקנות מחשב חדש, בחנות ראשונה קבלנו הצעה של 1500 שקל,
עברנו לחנות שניה וקיבלנו באותו המחיר את אותו מחשב עם מצלמה מובנית ומיקרופון.
איפה נקנה את המחשב?
ונגיד שאנחנו בכלל לא צריכים מצלמה ומיקרופון,
אז אנחנו נצפה שהמחיר יהיה נמוך יותר, נכון?
עכשיו אתה מבין מה זה ערך של דירה בשביל הקונים?
אם יש לך את היכולת לגרום לקונים לראות את הערך מוסף של הדירה שלך, אז מן הסתם, גם יהיו מוכנים לשלם עליה יותר.
ויותר מזה, יכול להיות שדווקא לדירה שלך יש הרבה יותר ערך אצל קונה אחד ואצל השני פחות.

איך לתמחר דירה?


בדרך כלל, אנחנו נגשים לחפש ישר באתרים 
 להשוואת מחירי דירות כמו , המחירון דירות של לוי יצחק    המחירון של יד 2 .
הדרך הנכונה יותר לתמחור דירה היא להתבסס על עובדות ולכן כדאי להתמקד בשניים אחרים, חפשו בגוגל מדלן מחירי דירות שנמכרו או יותר מעמיק ברשות המיסים נדלן שבו ניתן לבדוק גם לפי גוש חלקה.

הסרטון הבא הוא חלק מהמדריך שלנו למכירת דירה וכדאי להיעזר בו לשימוש נכון עם הכלים של רשות המיסים או מדלן.

השוואת מחירי דירות באתר מדלן
נגן וידאו

באתרים של מדלן ורשות המיסים המחירים מבוססים על חוזים של מחירי דירות שנמכרו לאחרונה באזור והם גם מתעדכנים ראשונים.
בדיקת מחירי הדירות באתר רשות המיסים, יותר אינטואיטיבית ומאפשרת למצוא ולקבל יותר מידע על הדירות מאשר יד 2 או לוי יצחק.

 

אבל עדיין נשארנו עם הבעיה הראשונה,
איך לעשות 
השוואת מחירי דירות?
הרי אין דירה אחת שזהה לשנייה גם אם שתיהן באותו בניין.
וגם שוק הנדל"ן משתנה כל הזמן

 

מעבר לפרמטרים טכניים או סביבתיים שגם אותם מחשבוני תמחור דירות באינטרנט לא ידעו לתמחר במדויק,
כמו רמת הגימור של הדירה, שירותים ציבוריים בסביבה כמו חינוך, חוגים, תחבורה ציבורית, בתי כנסת או מרכז מסחרי קרוב ועוד המון משתנים
(הרחבנו על זה במאמר "כמה שווה הדירה שלי".)
אז מעבר לזה, צריכים בנוסף לקחת בחשבון גם משתנים עתידיים.

 

הנה כמה דוגמאות שיכולות להוות פקטור רציני למחיר הדירה:

  • קידום הסביבה ברמת הרשות המוניציפלית 

    יכול להיות שבתוכנית המתאר הקרובה ברשות המקומית שאתה גר בה
    מתוכנן להקים פארק באזור שלך ואתה לא יודע אם זה טוב או רע למחיר.
    בפתח תקווה לדוגמה,
    יש כבר עבודות פיתוח לרכבת קלה שתפעל בעתיד הקרוב ובטוח שתשפיע על מחירי הנדל"ן בסביבה,
    טוב או רע למחיר? תלוי באיזה אזור ובקהל היעד לדירה.

  • הגירה של אוכלוסייה חזקה 

    קח לדוגמה את נווה צדק בתל אביב,
    פעם עסקאות נדל"ן באזור היו בזמנו לעניי עירך והיום, לך תנסה לקנות שם דירה.

  • היצע דירות לעומת ביקוש 

    יכול להיות שבממצאי הבדיקות במדלן או במידע נדלן רשות המיסים תראה מחיר מסוים,
    אבל מין הסתם הוא נקבע לפי רמת ההיצע והביקוש שהיו באותה התקופה באזור וכרגע המצב הוא לא בטוח אותו הדבר,
    ולכן יש לזה השפעה ישירה על מחיר הדירה.

  • פיתוח והשבחה של רמת החיים באזור 

איכות החיים שלנו בדירה כמובן תלויה במשתנים סביבתיים כמו שכבר ראינו,
ומעבר לתוכנית מתאר יכולים להיות שינויים במרקם האוכלוסייה והתחדשות של עסקים מקומיים בסביבה,
כמו לדוגמה חדר כושר שהיה חסר לתושבים 
ברחוב שלך או בית טבע שחשוב לשומרי תזונה, קניון גדול או מתנס חדש באזור שלך וכו'.

ידעת שעסקת נדל"ן גרועה יכולה להסתכם בהפסד של עשרות אלפי שקלים?

לסיכום,

מחיר דירה הוא לא מדע מדויק ולכן לא כדאי להסתמך רק על מחירון באינטרנט, כמו שראינו עכשיו,
המידע ברשות המיסים או במדלן יכול לשמש לנו אינדיקציה טובה למחיר,
אבל מחירוני דירות לא יכולים לחשב דברים כמו רמת הגימור של הדירה או החלוקה הפנימית שלה ובטח לא משתנים עתידיים שאמורים לשפר או להוריד את רמת החיים בסביבה של הנכס.

לתמחור נכון לדירה, כדאי להיעזר באיש מקצוע כמו שמאי או מתווך מורשה שמתמחה באזור שלך.

מוכר דירה באזור פתח תקווה והסביבה?

אשמח להזמין אותך לקבל הערכת שווי נכס עדכנית לבית שלך…

שחר אורינוביץ – מומחה למכירת דירות יד שנייה

טלפון – 050-278-3536

Top
Call Now Button
Show Buttons
Hide Buttons